ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

А.Е. Фокин, декабрь 1996г. Информационный бюллетень Агентства, стр. стр. 29-31.

До начала массовой приватизации жилья в г. Москве (1992 г.) его аренда, как юридический акт, была распространена крайне слабо. Это было вызвано тем, что собственников жилья было мало (ЖСК), а в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса (ГК РФ) "Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду".
Конечно, существовал и нелегальный рынок аренды, но оценить его реальную емкость сейчас достаточно трудно.
В процессе проведения массовой приватизации жилья, собственников квартир становилось все больше и объем предложений сдачи жилья в аренду резко возрос. Росту предложения жилья в аренду, в значительной степени, способствовал низкий уровень доходов отдельных слоев населения Москвы и возрастающий платежеспособный спрос.
Усиление контроля за доходами физических лиц со стороны налоговых служб и потенциальная опасность "нечестной игры" со стороны арендаторов постепенно вынуждают арендодателей отдавать предпочтение официальному оформлению аренды.
Определяющим фактором при выборе именно аренды, как формы сдачи жилых помещений, явилось положение ст. 614 ГК, в которой говорится, что "Арендатор должен своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды". То есть, размер арендной платы законодательно не ограничивается. Но "за все нужно платить" - "Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом" (ст. 609 ГК пункт (п.) 2). То есть, информация о величине арендной платы становится явной.
Расширение рынка предложения совпало с увеличением спроса на аренду жилья. Это было вызвано появлением в Москве большого числа предприятий и организаций, приглашающих сотрудников из других регионов и государств, увеличением числа деловых и туристических посещений столицы.
Рост спроса и предложения на рынке аренды жилья (РАЖ) стимулировал появление множества посреднических фирм. Причем, значительная часть этих фирм ранее являлась посредниками только при заключении сделок купли-продажи жилья. Но их стремление занять "пустующие ниши" на рынке недвижимости, а, возможно, и прогнозируемое тогда падение уровня спроса на приобретение жилья, способствовал и началу их работы на РАЖ.
Аналитическая служба агентства RWAY зафиксировала начало спада деловой активности на рынке купли-продажи жилья в первом квартале 1995 года.
Основными причинами этого спада послужили:
- естественное насыщение рынка жилья;
- снижение платежеспособного спроса из-за постоянного роста цен на жилье;
- введение столичным правительством оплаты за постоянную регистрацию при покупке жилья иногородними гражданами;
- возможность вкладывать деньги в ГКО.
В настоящее время сохраняется общая тенденция к продолжению спада деловой активности по операциям купли-продажи жилья.
Одной из характеристик РАЖ в мегаполисах, каким была и остается Москва, является достаточно постоянный спрос на аренду жилья и порождаемое им предложение.
Посредническая деятельность на рынке аренды жилых помещений может быть отнесена к разряду очень прибыльных. Такой ее делают незначительные, по сравнению с другими основными видами деятельности, первоначальные вложения -только расходы на оргтехнику, аренду офиса, рекламу и небольшой штат сотрудников. Это предопределяет быстрый возврат вложенных средств и обеспечивает высокую эффективность фирмам, работающим сегодня на РАЖ, но при условии оптимальной организации их работы. Наглядным тому доказательством служит большое количество фирм, официально работающих на РАЖ в Москве. Кроме того, этот сегмент рынка контролирует и значительное количество "черных маклеров".
По мнению некоторых источников, пожелавших остаться неизвестными, при оптимальной организации работы на РАЖ фирма может получать доходы от 10 до ЮО рублей на каждый вложенный рубль.
В ряде случаев, потеря возможной прибыли определяется отсутствием у фирмы развитой информационной сети, плохо налаженной рекламной деятельностью и значительной конкуренцией на РАЖ.
Концентрация значительной части информации по предложению аренды жилых помещений в одной базе данных, автоматизация поиска возможных вариантов, а также юридические гарантии и обеспечение могут вывести эту деятельность на качественно новый уровень.
Объектами на РАЖ являются квартиры и комнаты в коммунальных квартирах.
Важно понимать отличие найма жилья от его аренды. Если в отношении требований к нанимаемому жилью ГК РФ вводит определенные ограничения: "объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)" и "пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством " (ст. 673 п.1 ГК), то в отношении требований к арендуемому жилью таких ограничений не предусмотрено (ст. 607 ГК).
Однако, если арендатором может быть физическое и юридическое лицо (ст. 671 п. 2), то нанимателем - только гражданин (ст. 677 п.1 ГК). В сделке обязательно участвуют арендодатель и арендатор, а также может участвовать посредник. В случае субаренды появляется еще одно лицо - субарендатор, арендующий жилплощадь у арендатора (ст. 615 п. 2 ГК ).
В роли субъектов на РАЖ могут выступать физические и юридические лица.
Юридические лица могут арендовать помещения для длительного или краткосрочного проживания своих сотрудников или иных лиц.
Российское законодательство четко регламентирует взаимоотношения между субъектами на РАЖ.
Так, ГК РФ содержит главу под общим названием "АРЕНДА" (статьи с 606 по 655 включительно). Основные положения этих статей приводятся ниже.
Аренда предполагает передачу за плату во временное владение и пользование (ст. 606 ГК) земельных участков и других обособленных природных объектов, предприятий и других имущественных комплексов, зданий, оборудования, транспортных средств и других вещей, не теряющих своих натуральных свойств в процессе использования (ст.607 п.1 ГК).
Договор аренды недвижимого имущества регистрируется государством (ст. 609 п. 2 ГК) и не считается заключенным, если в нем отсутствуют данные об объекте (жилье), передаваемом в аренду, "позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды" (ст. 607 п. 3 ГК) .
Если договор аренды имущества (жилья) предусматривает в последующем переход права собственности на это имущество (жилье) к арендатору, то он должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (жилья) (ст. 609 п. 3 ГК).
Договор аренды жилья считается заключенным на неопределенный срок, если срок аренды в договоре не определен (ст. 610 п. 2 ГК). В этом случае каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца или за другой срок, если это определено договором аренды.
Жилье сдается в аренду вместе с относящимися к нему документами и его принадлежностями, если иное не предусмотрено договором (ст. 611 п. 2 ГК).
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду жилья (ст. 612 п.1 ГК), если они не были оговорены в договоре аренды, были известны арендатору заранее или арендатор должен был заметить их во время осмотра жилья (ст. 612 п. 2 ГК).
На РАЖ пересекаются интересы людей, представляющих четыре основные группы:
- государство;
- посредников;
- потенциальных арендодателей;
- потенциальных арендаторов.
Государство должно создать условия для развития цивилизованного рынка, используя, в первую очередь, такой механизм, как эффективное налоговое регулирование. Если со сделок на РАЖ собирать непомерно большие налоги, то субъекты сделок будут стараться "уходить" от них различными способами.
Необходимо также проводить сбалансированную и разумную социальную политику.
Получение максимальной прибыли от своей деятельности является стратегической целью многих посредников. Для ее достижения создаются обширные базы данных, предпринимаются значительные усилия по формированию имиджа фирмы, размещается максимально эффективная реклама. В ряде случаев предусматривается и уход от ответственности за возможные правонарушения на РАЖ. Кроме того, некоторые посреднические фирмы и "черные маклеры" для повышения своих доходов весьма успешно "уходят" от налогов.
Потенциальный арендодатель стремится найти наиболее надежного и выгодного арендатора, для чего использует различные методы: размещает и изучает объявления по спросу и предложению (используя средства массовой информации, знакомых и т.д.), обращается к помощи посредников. При этом он стремится найти "своего" арендатора, который готов платить максимальную арендную плату именно за это жилье.
Наиболее качественное жилье арендуют, как правило, жители "дальнего зарубежья", менее качественное - командированные из России и стран СНГ, еще хуже - молодые семьи москвичей, не желающих жить с родителями, и самое плохое могут арендовать рабочие, приезжающие в Моск¬ву на заработки из стран ближнего зарубежья.
Для увеличения размера арендной платы за свое жилье, арендодателю необходимо сменить тип потенциального арендатора. Для достижения этой цели необходимо повысить качество и количество предоставляемых жилищных услуг. Часто это происходит с помощью перепланировки сдаваемого жилья, высококачественного ремонта, установки современного оборудования и мебели. Потенциальные арендодатели (как свидетельствует проведенный автором опрос и информация от нескольких посреднических фирм) считают, что лучше сдавать в аренду жилье частному лицу, а потенциальных арендаторов искать через официального посредника, поскольку есть опасность лишиться сдаваемого жилья.
В свою очередь потенциальный арендатор ищет жилье лучше, удобнее, дешевле, и на тот срок, который ему наиболее удобен. При этом у различных категорий потенциальных арендаторов требо¬вания к жилью могут быть очень индивидуальны.
Размер арендной платы зависит от многих факторов: величины спроса и предложения на рынке, требований к уровню жилищных услуг и т.д. и т.п..
При определении ее размера используется как субъективный, так и объективный подходы.
Субъективный подход состоит в учете конкретных характеристик жилья для конкретного потенциального арендатора. Он может включать в себя выполнение широкого перечня индивидуальных
Объективный подход учитывает средний уровень арендной платы для данного района Москвы, продолжительность срока аренды, время года.
В январе 1996 года RWAY приводил цены на аренду жилья, полученные в результате опроса 26 фирм в Москве.
В настоящее время приоритеты спроса и величина арендной платы существенно не изменились. Размер арендной платы лежит в диапазоне от $200 до $2500 в месяц; в том числе: за однокомнатную квартиру от $200 до $1000, за двухкомнатную от $350 до $1200, за трехкомнатную - от $500 до $2000.
Вместе с тем, результаты нового опроса показали, что существенные коррективы может вносить субъективный фактор. В частности, отдельные характеристики личности арендатора (например, его национальность), могут приводить к повышению арендной платы до 50% от средней цены (плата "за риск").
Общеизвестно, что на любом рынке выгодно быть монополистом. В настоящее время на московском РАЖ сложились объективные и субъективные предпосылки "захвата" этого рынка городской администрацией (в том числе и с помощью "уполномоченных" организаций). Главными из них являются:
- сокращение доходов от продажи жилья, как объекта рынка;
- возможность сохранения "до лучших времен" в городской собственности жилищного фонда;
- получение гарантированных доходов на рынке аренды.
Обеспечить себе доминирующее положение на рынке РАЖ правительство теоретически может ограничением выдачи лицензий, подавлением активности посредников значительными налогами на посредническую деятельность на РАЖ или запретом таковой.
Активность арендаторов и арендодателей контролировать сложнее. Так как, во-первых, сделки могут заключаться неофициально, во-вторых, их сумма может занижаться, а в-третьих, оплата может быть не только деньгами, а, скажем, ремонтными работами (см. ст. 614 п. 2 ГК ).
Чтобы диктовать свои условия по стоимости аренды жилья, правительство Москвы должно стать главным арендодателем (и арендатором в случае субаренды). Субаренда, в данном случае, предполагает, что правительство в лице определенных городских структур или уполномоченных на то фирм, может брать в аренду жилые помещения у жителей города Москвы и сдавать их в субаренду, выступая на втором этапе субарендатором. В этом случае оно сможет определять рыночным путем величину арендной платы. Реальность данного предположения подтверждается в программе "ЖИЛИЩЕ", принятой администрацией города 19.09.95г.
В ней декларируется, что наиболее целесообразной формой реализации права граждан на жилище является аренда жилых помещений в домах разных форм собственности. Городская администрация видит в аренде одно из условий для изменения структуры нового строительства - увеличения доли малоэтажного жилья, высотных домов с улучшенной планировкой для состоятельных людей. С помощью изменения налоговой системы могут быть созданы условия, когда их прежние квартиры будут предлагаться к продаже.
Городская администрация будет их приобретать, а затем сдавать в аренду.
В муниципальных органах власти планируется формировать очередность на аренду жилья.
Городской фонд для малообеспеченных слоев населения города (в перспективе) также планируется сдавать на общих условиях. Причем, основой для арендного сектора является часть вновь вводимого жилья. В престижных районах столицы высвобождающиеся жилые помещения, принадлежащие городу (или им приобретаемые) также планируется сдавать в аренду.
В октябрьском выпуске RWAY за текущий год уже было сделано предположение о стремлении городской администрации взять под свой контроль РАЖ. В частности, там сообщалось о готовящемся постановлении московского правительства "О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений государственной и муниципальной собственности г. Москвы".
Разработчики этого документа считают, что передача в аренду 40% всего муниципального жилья в столице (примерно 550 тыс. квартир, или 16% всего жилого фонда города), является оптимальной (видимо, для городской казны) величиной.
В заключении, хотелось бы напомнить читателям, что для более успешной работы на рынке недвижимости любого его участника, необходимо создание специальной службы мониторинга рынка. По мнению наших экспертов, целесообразно создать такую службу на базе одного из независимых агентств. В ее состав должны входить аналитики, экономисты, юристы, психологи. А основными задачами ее работы будут