ЧАСТНОСТИ ЧАСТНОГО ВЛАДЕНИЯ

Александр ФОКИН, Владимир СИМАК Каталог недвижимости «Купи Дом», февраль 2001 г., стр.стр. 88-91.

Вы купили участок? А хорошо ли вы изучили его «родословную»? Уверены ли вы, что здесь не запрещено сажать именно те цветочки-ягодки, ради которых вы все это затеяли? И более того: не будет ли кто-либо вправе посягнуть на ваши владения?

Я царь или не царь?

Весь комплекс проблем, связанных с приобретением земельного участка, можно условно разделить на два основных блока: относящиеся к эксплуатационным характеристикам земельного участка (экология, плодородие и т.д.) и связанные с его правовым статусом. Целевое назначение земельного участка определяет объем прав и обязанностей его пользователя.

Если участок является садовым, то на нем разрешено высаживать плодовые деревья и кустарники, выращивать овощи, строить подсобные помещения и жилой дом, но без права регистрации проживания. На огородном земельном участке можно выращивать огородные культуры, но нельзя сажать деревья и кустарники. В зависимости от правового статуса такого участка на нем может быть разрешено или запрещено строительство некапитальных построек. Как известно, в некапитальном жилом доме регистрация по месту проживания не производится. На дачном земельном участке разрешено выращивание огородных и других сельскохозяйственных культур. Можно высаживать плодовые деревья и кустарники. На таких участках можно возводить капитальные жилые дома и подсобные помещения. Однако регистрация по месту проживания в домах, построенных на дачных участках, возможна не всегда. Она зависит от правового статуса земельного участка, который устанавливается государственными органами субъектов РФ. И только если земельный участок предназначен для строительства под постоянное место жительства, на нем можно возводить дом, в котором разрешена регистрация (прописка). Однако и к самому дому в этом случае предъявляется ряд существенных требований, вплоть до оформления его как жилого помещения, предназначенного для постоянного проживания.

В том случае, если вы покупаете не только землю, а земельный участок вместе с домом, права на этот участок зависят от прав продавца дома по отношению к этому участку и условий договора купли-продажи дома.

Если продавец является собственником участка, то при продаже в договоре указывается, что дом приобретается вместе со всем земельным участком или его частью. Если это не будет указано, в собственность переходит только та часть участка, которую занимает дом и которая необходима для его эксплуатации. А остальную часть участка впоследствии придется либо брать в аренду, либо покупать отдельно (за дополнительные деньги). Также следует выяснить, имеют ли законное право пользоваться земельным участком другие лица и могут ли они приобрести такое право впоследствии. В частности, суд может установить право прохода или проезда (так называемый сервитут - право ограниченного пользования) через ваш участок к другим участкам, дорогам, водоемам. Это вызовет неудобства, и лучше знать об этом «сюрпризе» заранее, до совершения покупки.

Если же продавец дома не является собственником земельного участка, а, например, только арендует его, в этом случае продажа дома на таком участке возможна, если это не запрещено договором аренды, а земельный участок вы будете тоже арендовать.

Площадь земельного участка определяется по надлежащим образом оформленному плану, который должен быть представлен покупателю продавцом. Поэтому лучше зайти местную администрацию и проверить действительность плана. Узнайте также в администрации о спорах по поводу земельного участка. Следует иметь в виду, что важны не только размеры земельного участка и привязка его к местности, нужно сравнить фактическое расположение дома а земельном участке с его положением на плане.

Была земля ваша, а стала...

Мы с детства знаем, что отнимать нехорошо. Но, оказывается, вашу любимую игрушку могут отнять у вас и на законах основаниях.

В частности, родное государство может очень захотеть устроить широкую светлую дорогу или провести очередной трубопровод, и лучшего места, чем ваш участок, не идет.

1. На всякий случай, ознакомьтесь с перспективами развития территории, поинтересуйтесь, нет ли каких-либо планов на Вашу землю у администраций различного уровня. В любом случае вам должны возместить ущерб в полном объеме. Чтобы действительно возместить все затраты на приобретение и обустройство участка, постарайтесь не потерять договор купли-продажи и другие платежные документы, нe стоит занижать в договоре цену. Зачастую для уменьшения налогообложения продавец просит указать в договоре меньшую стоимость. При возникновении споров можно рассчитывать на возврат только официально зафиксированных сумм. А если никаких договоров и чеков нет, возмещение выплачивается по расценкам БТИ.

2. Другой вариант низвержения вашей власти. Вдруг выясняется, что продавец на момент совершения сделки являлся лицом недееспособным. То есть он не может самостоятельно пользоваться правами и исполнять свои обязанности (заключать сделки, подписывать договоры и т.д.). Вместо недееспособного гражданина сделку по отчуждению земельного участка может совершить опекун. А вот вправе ли он ее совершать, нужно вовремя узнать в тех же органах опеки и попечительства. Гражданин, признанный ограниченно дееспособным, может сам совершать сделки,
но с разрешения своего попечителя.

3. Довольно часто в деревнях вместо своих престарелых родителей переговоры о продаже ведут их дети и внуки. Ничего противозаконного в этом нет. Но подписывать документы должен только собственник имущества. Или родственник должен представить доверенность на ведение дел, заверенную у нотариуса. В противном случае, вполне может возникнуть дедушка или бабушка, слыхом не слыхивавшие о продаже их земли или успешно забывшие о данном ими устном разрешении. «И пойдете вы солнцем палимы...».

4. Документ, свидетельствующий о согласии на продажу, также необходим, если земельный участок и дом находятся в совместной собственности нескольких лиц, а продает имущество один из сособственников. Убедитесь, что все они извещены и дали письменное согласие. Если возникнет спор, вы рискуете не вернуть всей суммы, уплаченной за имущество, а эти документы могут стать доказательством в защиту ваших прав.

5. Если вы покупаете чье-либо наследство, подождите 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Если в течение этого срока кто-либо из извещенных наследников не принял наследства, он теряет свою долю. Кроме того, если продается часть дома (часть земельного участка), перешедшего по наследству, и если собственников несколько, хорошо бы получить от них договор об определении долей, если они не были определены ранее. Этот договор будет иметь силу в том случае, если он зарегистрирован в органе регистрации недвижимости и сделок с ним.

6. Сделка может быть признана недействительной, если она совершена вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных условиях для одной из сторон (кабальная сделка). Вы заключили договор (скорее всего, занизив реальную цену), расплатились с продавцом. И тут выясняется, что у него у бедного тяжело больна жена (мама, папа, дочь) и у самого хроническое воспаление всего. Продал он свою собственность невыгодно для себя: «чтобы только на таблетки хватило». А следовательно, закабален и обижен. И если суд в это поверит, то имущество возвратится продавцу, а ваши средства перейдут государству.
Мы перечислили наиболее вероятные основания, по которым покупатель может лишиться приобретенного имущества. Подобных оснований может быть и больше, так как наша жизнь непредсказуема и «полна неожиданностей». Однако вероятность их возникновения намного меньше.

У кого покупать землю

Абсолютной гарантии от возможных потерь, которые могут наступить от признания сделки недействительной или изъятия земельного участка, не существует. Однако при помощи ряда мер вероятность подобного исхода дела можно очень сильно снизить. Одной из таких мер действительно может стать грамотный выбор продавца участка.

С практической точки зрения наиболее безопасно приобретать земельные участки у муниципальных образований и государства. Эти участки, как правило, ранее никому не отчуждались (не выделялись, не продавались), и покупатель в этом случае становится первым собственником и с него начинается история перехода прав собственности на участок. Основанием предоставления земельного участка в таких случаях является нормативный акт, изданный местными органами самоуправления. Что позволяет надеяться, что даже в случае претензии со стороны третьих лиц шансов выиграть дело в суде у вас будет больше.
Еще один плюс: одной из сторон в таких сделках является публичное образование, и регистрация перехода прав собственности на земельные участки проходит значительно быстрее, чем при частной сделке.

Иногда встречаются случаи, когда участки под застройку местные администрации выделяют в особо охраняемых территориях и зонах рекреационного назначения. Землями рекреационного назначения признаются выделенные в установленном порядке участки земли, предназначенные и используемые для организованного массового отдыха и туризма населения. К землям рекреационного назначения относятся также земли пригородных зеленых зон, то есть земли за пределами городской черты, занятые лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями, выполняющими защитные и санитарно-гигиенические функции, и являющиеся местом отдыха населения.

Конечно, неплохо любоваться прекрасным видом из окон и жить в экологически чистой местности. Но хозяйственное использование земель в указанных зонах ограниченно. В некоторых из них хозяйственная деятельность, в том числе и строительство, полностью запрещены. Поэтому нет никакой гарантии, что после смены местного руководства предоставление земельных участков под застройку не будет признано незаконным. Поэтому, приобретая земельные участки в лесных массивах, парках, вблизи водоемов и рек, вблизи историко-культурных сооружений, следует особо тщательно выяснить их разрешенное использование.

Приобретая участок у физического лица, в целях снижения риска следует обратить внимание на количество предыдущих продаж данного участка. Если продавец является первоначальным собственником или до момента вашей покупки участок переходил из рук в руки один-два раза, можно считать, что риск в приобретении такого участка уже заметно снижается. Если же участок продавался, предположим, восемь-десять и более раз, то от его приобретения лучше отказаться.

В качестве примера приведем случай, имевший место в одном из городов Московской области. Три года назад власти города выделили гражданину земельный участок под застройку. После оформления разрешения на строительство участок был продан другому собственнику, который начал строительство. Когда стены здания были уже сооружены наполовину, выяснилось, что полоса застройки шириной 1,5 м находится в охранной зоне ЛЭП. Строительство приостановили, и органы, ведающие распределением электроэнергии, затребовали с собственника 150 тыс. рублей на закупку материалов, которые можно использовать в охранной зоне при строительстве. В данном случае первоначальный собственник земельного участка, если к нему будет предъявлен соответствующий иск, вправе переадресовать претензии органам местного самоуправления.

-------

Есть ли частная собственность на землю
Правильнее было бы говорить о частной собствен¬ности на земельные участки, а еще правильнее -о праве собственности на земельные участки. В настоящее время земельные участки могут нахо¬диться:
• в государственной собственности: федеральной и субъектов Российской Федерации;
• в собственности муниципальных образований;
• в собственности юридических лиц;
• в собственности физических лиц.
Обычно «о частной собственности на земельные участки» говорят по отношению к физическим ли¬цам. Граждане могут продавать, дарить, сдавать в аренду, завещать или отчуждать иным образом земельные участки, принадлежащие им на праве собственности.
По отношению к сделкам с земельными участками в настоящее время действуют общие положения ГК о сделках и специальные нормы о сделках с объектами недвижимости. После принятия Земельного кодекса в силу вступит глава 17 ГК, содержащая специальные нормы и призванная регулировать сделки с земельными участками.