МОШЕННИЧЕСТВО НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

А.Е. Фокин. Бюллетень информационного агентства, 1997 г.

Статья перепечатана в аналитической и информационно-справочной газете, издаваемой при участии Госстроя России, Главгосэкспертизы России и Российского научно-технического общества строителей «Строительный эксперт» № 1 (20)/98 январь стр. стр. 20-21


Изменения политической и экономической системы, формирование рыночных отношений, изменение правового режима собственности, формирование дорогостоящего рынка жилья, низкая правовая грамотность субъектов рынка создали условия для процветания такого вида экономического преступления, как мошенничество.
Только поняв природу мошенничества на рынке жилья, осознав его опасность, возможно реально снизить риск стать жертвой мошенничества.

Понятие мошенничества

Мошенничество относится к группе преступлений против собственности. Оно определяется как хищение чужого имущества или приобретение права на имущество путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации /3/(УК РФ)). Мошенничество является формой хищения, совершаемого с целью противоправного безвозмездного изъятия и (или) обращения чужого имущества в пользу виновного или других лиц, причинивших ущерб собственнику или иному владельцу.

Благодатной почвой для мошенничества на рынке жилья в условиях приватизации жилых помещении (передачи их в собственность гражданам) стала низкая правовая грамотность, несовершенство законов, слабость контрольного аппарата, доверчивость населения России и высокая стоимость жилья. Эти факторы сделали мошенничество одним из самых распространенных преступлений на рынке жилья.

Согласно Комментария к УК РФ под ред. проф. д.ю.н. А.В.Наумова /1/, «предметом мошенничества может быть не только имущество, но и право на него, отдельные правомочия по имуществу (например, виновный может завладеть правом пользования жильем)». Это значит, что мошенничество может иметь место в сделках не только ведущих к возникнове¬нию или прекращению права собственности, но и найма жилых помещений.

Таким образом, если лицо А путем обмана или злоупотребления доверием получает документ, свидетельствующий о переходе к нему имущественных прав на жилое помещение, ранее принадлежащее лицу Б, или прав пользования этим помещением, то лицо А совершает уголовное преступление, называемое мошенничеством.

Документами, дающими имущественные права на жилые помещения могут являться: договор дарения, свидетельство о праве на наследство по завещанию, договор мены, договор пожизненного содержания с иждивением, договор купли-продажи, некоторые другие документы.

Как явствует из текста статьи 159 «Мошенничество», могут быть две разновидности мошенничества: а) хищение путем обмана, 2) хищение путем злоупотребления доверием» /2/. Поскольку обман — это «прежде всего умышленное искажение действительного положения вещей...../2/, ответственность за мошенничество, совершенное путем обмана, может наступить лишь в случае, когда будет доказано, что лицо умышленно искажает действительные факты и преследует при этом цель завладеть имуществом или правом на него. В противном случае лицо может быть невиновно в совершении, по крайней мере, мошенничества.

Если за недоказанностью обратного будет определено, что лицо действовало не преднамеренно, и в его действиях не будет признаков другого какого-либо преступления, то лицо подозреваемое в совершении преступления будет признано невиновным.

Главное отличие мошенничества от других форм хищения состоит в том, что сам собственник добровольно отчуждает свое имущество и передает его преступнику.

При этом собственник ошибочно полагает, что преступник имеет право получить имущество или права пользования им.

Причинами возможности мошенничества являются :
- низкая правовая грамотность субъекта рынка;
- расчет наличными средствами в иностранной валюте без должного оформления;
- неоднозначность законодательных норм.

Опасность мошенничества, как явления, состоит в том, что оно своим присутствием деформирует рынок жилья, со¬здавая психологический барьер на пути тех, кто хотел бы стать субъектом рынка жилья.
Мошенничество заставляет людей относиться друг к другу с подозрением. Кроме того, риск оказаться жертвой этого деяния вынуждает тратить много времени и средств на проверку и перепроверку документов.
Мошенничество опасно еще и тем, что своими действиями мошенник лишает собственника одного из элементов жизнеобеспечения— жилья, практически оставляя его «на улице». Даже если у собственника есть жилище, то он становясь жертвой мошенника, теряет значительную сумму денег или недвижимость значительной стоимости.

Формами мошенничества являются:
- устная форма (устная передача не соответствующих действительности сведений о жилом помещении, предмете, которым совершена оплата, условиях сделки),
- письменная форма (использование подложных или потерявших силу документов).
Признаками готовящегося мошенничества являются:
- несоответствие стоимости жилого помещения стоимости подобных помещений в данном районе;
- явное желание продавца побыстрее заключить сделку;
- неспокойные, нечеткие, неуверенные, неубедительные и неоднозначные ответы на вопросы покупателя;
- неясность мотивов продажи жилого помещения по демпинговым ценам (на 15-20% ниже рыночной стоимости).

Стадии мошенничества

Для определения степени общественной опасности действий мошенника уголовное законодательство различает «три стадии реализации умысла виновного» «на совершение преступления в мошенничестве с жилыми помещениями», которые «различаются межу собой по объективному признаку-моменту прекращения преступной деятельности... : ... а)приготовление к преступлению, б) покушение на преступление, в) оконченное преступление.»/2/.

Приготовлением к мошенничеству может признаваться изготовление поддельного документа. Если этот документ не удалось использовать, то виновный отвечает «по совокупности подделки и мошенничества» (ст.ст.327 и 159 УК РФ).

Покушением на мошенничество может признаваться представление поддельного документа в соответствующий орган для официального наделения преступника правом собственности или пользования жилым помещением.

Оконченным преступление считается, если мошенник получает право собственности на жилое помещение или право пользования им.
Мошенничество считается оконченным, даже если мошеннику не удалось получить само жилое помещение «в натуре» или денежном эквиваленте /2/.

Виды мошенничества

Потерпевшим от мошенничества может стать любой субъект рынка жилья.
Одним из методов снижения вероятности стать жертвой мошенничества является знакомство с наиболее распространенными видами мошенничества на рынке жилья.

Как показывает практика, мошенничество может иметь место при любых сделках с жилыми помещениями: при купле-продаже, при наследовании, при найме, при мене, при дарении, при ренте, при доверительном управлении, при закладе.

Приведем несколько характерных примеров мошенничества:

а) при сделках найма, когда потерпевшей стороной является наниматель:
- получение наймодателем аванса за пользование нанимаемым помещением при отсутствии права его сдавать (влечет выселение нанимателя);
- получение наймодателем аванса за сдачу внаем помещения и не предоставление права пользования им нанимателю;
- показ наймодателем нанимателю одного помещения и получение за это аванса, а предоставление другого, худшего помещения (если наймодатель изначально собирался взять деньги как за сдачу лучшего помещения, рассчитывая, что сдаст худшее);
- сдача внаем помещения без указания его особенностей, значительно снижающих потребительские качества последнего (если наймодатель знал о недостатках и что они снижают качество помещения и не сказал об этом нанимателю, чтобы получить большие деньги) («...Обман при мошенничестве может выразиться в ложном утверждении о том, что заведомо не соответствует действительности, либо в умышленном умолчании о фактах, сообщение которых было обязательно. Обман возможен в отношении фактов, относящихся к прошлому, настоящему и будущему») /1/;
- сдача внаем жилого помещения одновременно нескольким лицам как единоличным нанимателям всего жилого помещения и получение за это аванса с каждого нанимателя;
- получение от нанимателя определенной суммы за услуги по предоставлению информации об устраивающих его сдаваемых внаем помещениях без намерения это делать.

б) при сделках найма, когда потерпевшей стороной является наймодатель:
- временная прописка в жилое помещение по договору найма а по окончании срока договора отказ из этого помещения выписаться;
- передача в виде оплаты за найм помещения наймодателю вещи, действительная ценность которой меньше, реальной ее ценности.

в) при сделках найма, когда потерпевшим является посредник:
- оплата посреднических услуг вещью, если оказывается, что настоящая стоимость вещи меньше, чем та, которая указана посреднику.

г) при сделках купли-продажи, когда потерпевшим оказывается покупатель:
- смена номера дома и квартиры и показ совсем другого жилого помещения, нежели того, которое продается;
- получение продавцом задатка после осмотра покупателем квартиры и исчезновение продавца;
- покупка квартиры у доверенного лица (лица, действующего по доверенности) при обстоятельствах, прекращающих действие доверенности (ст. 188 Гражданского кодекса Российской Федерации), влекущих признание договора недействительным;
- подделка правоустанавливающих документов;
- получение посредником аванса за поиск варианта без намерения этот поиск осуществлять;
- продажа квартиры наследником (по закону) умершего собственника квартиры, а затем выявление других детей умершего собственника (в т.ч. в отношении которых последний был лишен родительских прав) от другого брака, требующих своей доли в разделе (если продавец знал о наличии других наследников и скрыл от них факт наличия наследуемого жилья);
- не учет интересов несовершеннолетних детей при продаже жилья собственником;
- при продаже квартиры указание в договоре меньшей суммы, получаемой за квартиру, чем реально передаваемая (с целью уклонения от уплаты налогов), затем признание договора недействительным, возврат в судебном порядке продавцу квартиры, а покупателю, соответственно—денег в сумме, указанной в договоре.

д) при сделках купли-продажи, когда потерпевшим оказывается продавец:
- проведение оплаты (части оплаты) за жилое помещение вещью, по заверениям оплачивающего обладающей большей ценностью, чем на самом деле, или имеющей преднамеренно неуказанные дефекты.

е) при сделках купли-продажи, когда потерпевшим оказывается посредник:
- заключение устной сделки о поиске вариантов купли (продажи) без намерения совершать сделку и отказ в оплате проведенных посредником работ;
- публикация по взаимной договоренности мнимыми продавцом и покупателем отдельных объявлений соответственно о желании продать и желании купить жилое помещение; ожидание посредника, желающего заработать на их сведении и после появления такого посредника проведения сделки; затем расторжение сделки по причине заранее спланированного нарушения условий сделки и истребование через суд с посредника крупной суммы денег.

Последствия мошенничества для виновного

Ответственность за совершения мошенничества, как преступления, наступает в соответствии с нормами уголовного законодательства, а за причиненный этими действиями ущерб и его возмещение — нормами гражданского законодательства.

Уголовное наказание определяется судом на основании статей УК РФ.
Субъектом мошенничества может быть вменяемое лицо, достигшее 16 лет, поэтому уголовную ответственность за мошенничество несут только лица, достигшие этого возраста.
При назначении уголовного наказания, если вина лица доказана, прежде всего определяют квалифицирующие признаки по ст. 159 УК РФ, а также смягчающие и отягчающие наказание обстоятельства.
Перечень смягчающих вину обстоятельств приведен в ст.61 УК РФ, а отягчающих вину обстоятельств — ст.63 УК РФ.
На основании квалифицирующих признаков, смягчающих и отягчающих вину обстоятельств назначается наказание.
В соответствии со ст. 159 УК РФ за мошенничество предусмотрены следующие виды наказаний:
-(или) штрафом в размере от двухсот до одной тысячи минимальных размеров оплаты труда;
-(или) штрафом в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от двух месяцев до одного года;
-(или) обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов;
-(или) исправительными работами на срок от одного года до двух лет;
-(или) арестом на срок от четырех до шести месяцев;
-(или) лишением свободы на срок до десяти лет (при этом возможно наложение штрафа в размере до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного месяца или конфискация имущества).
Общие принципы назначения наказания изложены в общей части УК РФ.

Гражданская ответственность за
нарушение условий договора состоит в компенсации виновным лицом потерпевшему материального и морального ущерба. Она определяется судом на основании норм Гражданского права Российской Федерации.
Кроме того, в самих договорах можно указать те последствия, которые ждут виновного в мошенничестве. Но можно умолчать, и тогда по закону потерпевший будет иметь право:
- потребовать возмещения материального ущерба от действий мошенника;
- потребовать возмещения морального ущерба от действия мошенника;
- потребовать возврата всего в первоначальное положение.
Требования могут быть взаимодополняющими.
Лучше предусмотреть обстоятельства и возможные последствия указать в договоре.

Защита от мошенничества

Абсолютной защиты от посягательств мошенников пока нет. Но есть общие правила поведения участников рынка жилья, выполнение которых позволяет им снизить вероятность преступных посягательств на их имущественные права.

Правило первое. Если Вы хотите совершить сделку на рынке жилья, постарайтесь найти время и совсем немного денег для того, чтобы прийти в юридическую контору и выяснить интересующие Вас вопросы. Не стесняйтесь делать это и тогда, когда сделка становится реальной. При малейших сомнениях в правильности Ваших действий или действий противоположной (другой) стороны попробуйте выяснить, что Вас смущает и идите в адвокату. Когда обманут, поверьте, к адвокату будет идти поздно. Не давайте себя переиграть.

Правило второе. Перед заключением сделки познакомьтесь с правилами оформления документов, технологией их оформления и возможными видами мошенничества (некоторые из них названы выше). Постарайтесь побольше почитать литературы на эту тему.

Правило третье. Стремитесь к наиболее полному получению всей интересующей Вас информации. Помните, что Ваши права на получение информации, затрагивающей Ваши интересы, защищены нормой уголовного права, содержащейся в ст. 140 УК РФ «Отказ в предоставлении гражданину информации» и что, оказавшись жертвой мошенничества, Вы можете много потерять.

Правило четвертое. Проверяйте всю получаемую Вами информацию. Документируйт