КОГДА ЗАСТРОЙЩИК НЕ ПРАВ

Каталог недвижимости «Купи Дом», февраль 2001 г., стр.стр. 23-25
Галина ЮРКО, Александр Фокин, Каталог недвижимости «Купи Дом», февраль 2001 г., стр.стр. 23-25.


Конфликтные ситуации между застройщиками и покупателями квартир в новостройках возникают часто. Мы обозначили наиболее распространенные, большинство из которых разрешимы только через суд. Причем результат будет зависеть от того, насколько серьезно вы отнеслись к составлению договора.

Чем рискует покупатель
Основной риск, которому подвергает себя покупатель квартиры в новостройке, - покупка квартиры у лица, которое не имело прав на ее продажу. Дело в том, что в строительстве, как правило, участвуют много сторон.
Во-первых, инвестор, предоставляющий деньги на строительство. Инвестор может действовать и не напрямую, а через застройщика-заказчика - организацию, которая осуществляет все непосредственные работы по подготовке и контролю за строительством. Кроме того, у строительства есть подрядчик-тот, кто непосредственно дом строит. Иногда между участниками строительного процесса возникают споры - дом уже построен, но кому он принадлежит непонятно - тому, кто обеспечивал финансирование, кто руководил строительством или подрядчику? В любом случае, у фирмы, которая продает вам жилье, должен быть документ, наделяющий ее соответствующими полномочиями, - договор, доверенность и т.д. Прежде чем решиться на покупку, следует ознакомиться с этими документами. Причем желательно в присутствии профессионального юриста.

Татьяна Л. и Екатерина Н. заключили договор на покупку двух однокомнатных квартир в строящемся доме с фирмой, о которой узнали из рекламы. Сдача дома была запланирована на III квартал 2000 года. Однако дом вовремя сдан не был - строительство затягивалось. Они решили предъявить претензии. Но так и не смогли выяснить, кому собственно эти претензии направлять. Фирма, с которой был заключен договор, оказалась просто посредником. Причем ее договор с фирмой-инвестором был заключен таким образом, что снимал с нее всякую ответственность в случае затягивания строительства. На самом деле ответственность за это несет фирма-заказчик (она занималась организацией всех работ по строительству дома) или подрядчик (который все работы осуществлял). Но между покупателем и заказчиком (или подрядчиком) никаких соглашений напрямую заключено не было. Покупательницам ничего не оставалось, как обратиться в суд с иском к заказчику (сейчас дело находится на рассмотрении).

Но даже в случае успешного приобретения квартиры, у ее покупателя нет никакой гарантии, что уже через несколько лет он об этом не пожалеет, а может даже вовсе лишится квартиры. Например, вы купили квартиру в экологически чистом районе, но забыли заглянуть в генеральный план развития территории, на которой находится ваш дом. А надо бы. Генеральный план, как правило, разрабатывается на несколько лет вперед и содержит перечень объектов, которые будут строиться рядом или на месте вашего дома. Покупатель может вложить $50 тыс. в приобретение новой квартиры, а уже через несколько лет ее цена упадет до $30 тыс. И все потому, что в непосредственной близости от дома построили завод, значительно ухудшающий экологическую обстановку в районе. Поэтому перед покупкой недвижимости стоит навести справки в местных органах архитектуры и землепользования о перспективах предстоящего в районе строительства.

Помимо ознакомления с генеральным планом развития территории, покупателю хорошо бы ознакомиться и с планом собственно квартиры. Для этого необходимо навести справки в Бюро технической инвентаризации и узнать, какие параметры и планировка квартиры зафиксированы в документах БТИ. Если окажется, что план БТИ не соответствует реальному исполнению квартиры, у покупателя впоследствии могут возникнуть серьезные проблемы. Например, он не сможет ее продать до тех пор, пока не приведет планировку квартиры в соответствие с планом БТИ.
А что делать, если, несмотря на то что все параметры квартиры по документам совпадают с данными БТИ, сама квартира по каким-то причинам не нравится покупателю. Чтобы такой проблемы не возникло в перспективе, лучше устранить ее еще на этапе заключения договора с продавцом. Ведь в договоре покупатель может указать все необходимые условия вплоть до номера приобретаемой квартиры. Кстати, о договоре. По мнению юристов из компании «Стройинформ», как правило, клиенту изначально предлагается договор, который ставит клиента в невыгодное положение. Причем 30% клиентов такие договоры подписывают. Причина, в частности, кроется в том, что продавцы используют психологическое давление на клиента. Клиенту постоянно напоминают, что заинтересовавшее его жилое помещение может «уйти», поэтому ему незамедлительно рекомендуется подписать договор. Чем больше покупатель заинтересован в сделке, тем более выгодные условия для себя может установить продавец. Единственная защита от подобного способа давления - не подписывать договор до проведения правовой экспертизы. Если после экспертизы продавец не соглашается корректировать договор в пользу клиента - лучше отказаться от покупки и обратиться в другую фирму.

Другая проблема, с которой может столкнуться покупатель, - качество приобретаемого им жилья. Его сразу можно и не определить. Если, конечно, речь не идет о явных недостатках. В соответствии со строительными нормами и правилами покупатель может принять квартиру и с недоделками. Правда, чтобы застройщик эти недоделки устранил, нужно составить их перечень и приложить его к акту приемки-сдачи квартиры. Для того чтобы перечень был составлен грамотно, лучше обратиться за помощью к профессиональному инженеру-строителю. Если же застройщик отказывается устранять недоделки, можно сделать это за свой счет, а потом получить с него потраченные суммы через суд.
И еще один совет: никогда не начинайте ремонт в квартире до того момента, как подписан акт о ее передаче. Так как до этого момента вы не являетесь собственником квартиры.
Но иногда недостатки купленной квартиры могут проявиться не сразу, а, например, через полгода или пять лет. Согласно Гражданскому кодексу продавец должен установить гарантийный срок на продаваемое имущество. Если недостатки собственник жилья обнаружит в течение этого срока (потекли краны, отслоились обои), можно смело предъявлять претензии продавцу, по закону он обязан их устранить за свой счет. Если же недостатки были обнаружены по истечении гарантийного срока, но в течение 5 лет, их также должны устранить, но только если собственнику удастся доказать, что они произошли именно по вине подрядчика.
Если дом сдан в эксплуатацию, но течет крыша или плохо работает лифт, то судиться проще и дешевле не с застройщиком, а с эксплуатирующей организацией или с фирмой, «крывшей» крышу.

Пока суд да дело

В договоре с застройщиком обязательно присутствует пункт о путях разрешения возможных конфликтов: от взаимной договоренности до обращения в суд. Обычно все споры, связанные с возвратом денег или возмещением ущерба, решаются через суд.
По статистике только 1 % сделок с недвижимостью рассматривается в суде. И в первую очередь потому, что судебные тяжбы - дело дорогостоящее, длительное и требующее крепких нервов. Тем не менее, по оценкам многих риэлторов, при желании можно признать недействительными 99% сделок, заключаемых на рынке недвижимости.

Так что судиться или нет - решать покупателю.

Если все же суд. Хотим обратить ваше внимание на два существенных момента. Первый: ответчиком в суде будет выступать продавец, точнее говоря, организация, в кассу которой приняты деньги. Поэтому добрый совет от Людмилы Трифоновой, адвоката Московского общества защиты потребителей: «Не давайте никому наличных денег и не переводите их через третьи фирмы, узнайте расчетный счет продавца и переведите на него деньги через банк. И тогда при возникновении конфликта судиться с застройщиком будет проще».

Во-вторых: прежде чем обращаться с исковым заявлением в суд, желательно узнать, а есть ли собственно у ответчика средства, чтобы возместить вам ущерб. А вдруг он банкрот? В этом случае получить у продавца деньги будет значительно сложнее, так как банкрот будет выплачивать деньги согласно очередности, установленной законом, и дойдет ли очередь до покупателя, неизвестно. В любом случае, чтобы обеспечить себе хоть какие-то гарантии при подаче искового заявления, стоит внести в его текст следующую фразу: «Для возмещения ущерба прошу наложить арест на имущество ответчика в части, обеспечивающей возмещение».

Главное в судебном процессе, - доказать те факты, на которые вы ссылаетесь. Поэтому при подаче иска стоит руководствоваться принципом - лишней информации не бывает. В качестве доказательств подойдет и фото и видеосъемка, и переписка покупателя с продавцом, и показания свидетелей. Если речь идет о качестве жилья, то первое, что должен сделать суд - назначить экспертизу квартиры на предмет наличия в ней недостатков.

В этом случае не стоит забывать, что квартира - это тот же товар. Так что в судебном разбирательстве заявитель может успешно ссылаться на положения закона «О защите прав потребителей». Кстати, этот же закон дает заявителю право требовать возмещение не только материального, но и морального ущерба. Правда, доказать его значительно труднее. Более того, суды, как правило, неохотно принимают заявления, в которых фигурирует моральный ущерб. Поэтому для начала обратитесь в суд только по поводу возмещения ущерба материального. Потребовать возместить моральные издержки можно и позже, когда процесс разбирательства уже начнется.

Практически бесполезно требовать возврата всей суммы без вычета штрафных 5-10% от суммы договора даже через суд при досрочном расторжении договора со стороны потребителя по каким-либо личным обстоятельствам. Но если умный юрист смог «пропихнуть» в договор довольно обтекаемый пункт о том, что «в случае возникновения очень существенных обстоятельств, которые клиент предполагать не мог (тяжелая болезнь, гибель родственника, которому предполагалась квартира, неожиданное требование возврата клиентом долга за эту квартиру), договор расторгается с возвратом полной суммы без выплаты неустойки», тот же умный адвокат имеет шансы отсудить всю сумму без остатка.
Самое главное - четко сформулировать в заявлении все претензии к продавцу, при этом подкрепив их соответствующими доказательствами и ссылками на нормативные акты. Исковое заявление рассматривается судьей на приеме. Если документов не хватает, судья предлагает заявителю собрать дополнительные доказательства. Если же судью все устроит, то заявление принимается и назначается время рассмотрения дела в суде. Суд извещает об этом всех заинтересованных лиц и в назначенное время собирает их вместе. А дальше в немалой степени все будет зависеть от везения. В любом случае, будьте бдительный

Ваши права будет защищать проще, если в договоре указаны

• фирма-застройщик
• все подрядчики и субподрядчики с указанием адресов, фамилий, производимых ими работ или поставляемых ими материалов и комплектующих (т.к. застройщик может в договоре перенести ответственность за качество на строительные фирмы, производившие конкретные виды работ)
• точный срок сдачи дома (обтекаемые формулировки «планируется», «предполагается» недопустимы)
• штрафные санкции за просрочку предоставления жилья (обычно в размере 3% от стоимости за каждый день просрочки, но не выше общей стоимости)
• основные характеристики будущего жилья: метраж всех без исключения помещений, точное описание планировки, количество и расположение окон, в общем, все параметры, принципиальные для потребителя
• цена за квадратный метр является окончательной и не может быть изменена ни при каких обстоятельствах


_________



Сколько стоит судебная тяжба:
судебная пошлина
не более 5% от суммы иска
проведение экспертизы
$300-1500 (экспертиз может потребоваться несколько)
услуги оценщика
$300-500
услуги адвоката
от $-100 за судебное заседание

-------------

Рейтинг конфликтов:
• Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию
• Недостоверность информации о квартире
• Претензии по качеству
• Денежные махинации